Barrierefreiheit steht Wohnrecht gegenüber

Immobilien und deren Nutzung im Alter und bei Krankheit erfordern manchmal weit reichende Entscheidungen Immobilien und deren Nutzung im Alter und bei Krankheit erfordern manchmal weit reichende Entscheidungen

Nießbrauch, Wohnrecht sowie Barrierefreiheit beeinflussen Immobilienwert oft erheblich

Bei Alter und Krankheit sind die Argumente für oder gegen eine umfängliche barrierefreie Renovierung oder die Vergabe eines Nutzungsrechts wie Nießbrauch oder Wohnrecht auch vor dem Hintergrund sachverständiger Immobilienbewertung abzuwägen, um keine bösen Überraschungen zu erleben. 

In vielen Fällen erfordert die neue Lebenssituation rechtliche Änderungen oder den barrierefreien Umbau der selbstbewohnten Immobilie, um den täglichen Anforderungen an geänderte Wohnbedürfnisse gerecht zu werden. Nicht selten stellt dies eine erhebliche finanzielle Last für den Eigentümer dar, der häufig im Alter oder bei Krankheit auch nicht mehr über ein geregeltes Einkommen verfügt. Hinzu kommt häufig auch ein großer zeitlicher und finanzieller Einsatz der ganzen Familie. In diesem Falle ist es gut, die Auswirkungen einer barrierefreien Renovierung mit ihren teils hohen Kosten oder der Einräumung eines Nutzungsrechts (z.B. Nießbrauch oder Wohnungsrecht) auf den Immobilienwert zu kennen, um für sich entscheiden zu können, welche Möglichkeiten sinnvoll sind: 

Die Barrierefreiheit von Wohnräumen wird bereits durch Art. 48 der Bayerischen Bauordnung vom Gesetzgeber ausdrücklich gefordert. Trotzdem gibt es dafür einige Ausnahmen, so dass darauf auch unter bestimmten Voraussetzungen verzichtet werden kann. Der Verkehrs- bzw. Marktwert der Immobilie kann durch die Herstellung der Barrierefreiheit aufgrund der dadurch gesteigerten Verwendungsmöglichkeiten der Räumlichkeiten steigen. Ist das Haus oder die Wohnung jedoch beispielsweise mit einem (lebenslangen) Nießbrauch oder Wohnungsrecht belegt, sind der Verkehrswert und auch der Beleihungswert der Immobilie, welchen vor allem eine finanzierende Bank zugrunde legt, meist um den Wert des Nießbrauchs oder Wohnungsrechts zu reduzieren. Grund ist, dass das Objekt bis zum Tod des Berechtigten, der beispielsweise als 75-Jähriger eine durchschnittliche fernere Lebenserwartung von rund 10 Jahren hat, dem Eigentümer keinen Nutzen, vor allem keine Mieterträge bringt. 

Zwar hat ein Objekt mit einer solchen Belastung in der Regel noch einen Marktwert, dieser ist aber meist sehr gering und sinkt mit zunehmender Lebenserwartung des berechtigten Bewohners. 10 Jahre sind zugleich eine übliche Laufzeit eines Kreditvertrages, sodass das Objekt für die Bank als Kreditsicherheit wenig geeignet ist und dafür nicht anerkannt wird. Am Markt werden für derartige Objekte erheblich niedrigere Verkaufspreise erzielt. Besonders deutlich wird diese Pro­blematik bei einem unentgeltlichen Nutzungsrecht oder bei wirtschaftlicher Überalterung des Gebäudes bzw. wenn der Eigentümer gar noch eine Erhaltungsverpflichtung für die Wohnung hat. Das Beispiel zeigt, dass auch ein werthaltiges Objekt, welches mit Rechten und Belastungen belegt ist, aus kreditwirtschaftlicher Sicht ungeeignet sein kann. Modernisierung und Wohnrecht wirken gegenläufig auf den Wert.

Es gilt nun die Wertsteigerung der Immobilie, welche zum Beispiel aus der Barrierefreiheit resultieren kann, dem Wertanteil eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts gegenüber zu stellen und die richtigen Abwägungen für die eigenen Modernisierungs- und Nutzungsentscheidungen zu treffen. Der Einfluss des Nießbrauchs oder Wohnungsrechts auf den Immobilienwert sowie Einflüsse der Renovierung auf den tatsächlichen Instandhaltungszustand sollten sachverständig ermittelt werden, um eine wirtschaftliche Entscheidung für die eigene oder familiäre Wohnsituation zu ermöglichen.             

Karl B. Huber
(erschienen in Ausgabe 40, Juli 2019)

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